Loi Climat 2025 : la fin des passoires thermiques en location
Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est interdite en France. Cette mesure, prévue par la loi Climat et Résilience, s’inscrit dans une trajectoire de transition énergétique ambitieuse visant à éliminer les logements énergivores du marché d’ici 2034.
Près de 500 000 biens sont concernés. Pour les propriétaires bailleurs, cette réforme marque un véritable tournant patrimonial et financier.
Interdiction progressive des logements les plus énergivores
L’interdiction des passoires thermiques (DPE G) n’est plus qu’une première étape :
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- 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G,
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- 2028 : interdiction pour les logements classés F,
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- 2034 : extension aux logements classés E.
Concrètement, un bien classé G ne peut plus être proposé à la location, ni reloué aprè un départ de locataire sauf s’il a été rénové pour atteindre au minimum la classe F.
Des répercutions immédiates pour les propriétaires
Cette interdiction a un impact direct sur les propriétaires bailleurs, notamment :
Perte de revenus locatifs
Les logements non rénovés deviennent inhabitables au sens légal, empêchant toute mise en location. Cela peut représenter une perte de rentabilité importante pour les investisseurs immobiliers.
Baisse de valeur patrimoniale
Un logement classé G subit une décote immobilière significative. Il devient plus difficile à vendre ou à financer, surtout en zone tendue.
Obligation de travaux
Pour réintégrer le marché, des travaux de rénovation énergétique globale sont souvent nécessaires (isolation, chauffage, ventilation). Le coût peut dépasser 20.000€ à 40.000€ selon la surface et l’état initial du bien.
Difficulté d’accès au crédit
Avec des critères bancaires plus stricts, les prêts travaux peuvent être plus difficiles à obtenir, surtout pour les multi-propriétaires ou les revenus modestes.
Marché locatif sous tension : moins d'offre, plus de sélection
L’interdiction réduit mécaniquement le volume de biens disponibles à la location, en particulier dans :
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- Les zones rurales,
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- Les centres-villes anciens,
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- Les communes où les rénovations sont plus complexes.
À l’inverse, les logements déjà rénovés prennent de la valeur. Le marché locatif se requalifie, avec des locataires plus exigeants sur la performance énergétique, et des bailleurs sélectionnant davantage leurs profils.
Une opportunité stratégique pour les investisseurs
Malgré les contraintes, cette réforme peut devenir un levier de création de valeur, pour ceux qui anticipent :
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- Valorisation du patrimoine : un bien rénové gagne en confort, en valeur de revente, et attire de meilleurs locataires.
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- Loyers revalorisés : dans certains cas, une meilleure étiquette énergétique permet d’ajuster les loyers à la hausse.
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- Aides financières disponibles : MaPrimeRénov’, eco-PTZ, aides locales… peuvent financer une part significative des travaux.
Les investisseurs qui agissent tôt peuvent se positionner sur un marché en mutation, avec un patrimoine plus liquide, plus résilient et mieux financé.
Une gestion patrimoniale à réinventer
Cette réforme impose une nouvelle approche de l’investissement locatif :
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- Réaliser un audit énergétique complet (souvent remboursé),
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- Évaluer la rentabilité nette après travaux,
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- S’informer sur les subventions et leviers fiscaux disponibles,
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- Penser à une stratégie long terme alignée sur les critères ESG.
Dans ce contexte, faire appel à un conseiller en gestion d’actifs immobiliers devient un atout clé pour piloter son patrimoine avec efficacité et anticipation.
Conclusion : transformer la contrainte en avantage concurrentiel
L’interdiction des passoires thermiques est une contrainte réglementaire forte, mais aussi une opportunité de repositionnement stratégique. Les propriétaires qui sauront transformer leur bien, optimiser leur rentabilité, et s’inscrire dans une dynamique ESG, tireront parti de ce tournant.
Dans un marché où la performance énergétique devient un critère décisif de valorisation, mieux vaut agir maintenant que subir demain.
